[摘要]买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？这些房源，不管以什么名义告知你，实际上就是市面上所谓的更名房范畴！更名房：...
买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？
这些房源，不管以什么名义告知你，实际上就是市面上所谓的更名房范畴！
更名房：
热门楼市都会存在的一种房源，大多以串串的形式，在各大房产中介和一些资深购房者当中流传的。
更名房
更名房存在的意义：
是为了吃楼市的红利，赚取差价而存在的。中间涉及到操作人、串串、房屋中介以及一些购房者。
更名房的风险：
简单说存在着眼见的诈骗、债权、无法获得房子、复杂的无法办理产权、无法落户这些问题。
更名房的资金要求：
更名房总房价分为备案价和溢价部分。溢价部分有许多别名，比如茶水费、关系费、搭建费等等之类的。
备案价部分，有些可以贷款，有些需要全款，但是溢价部分，必须全款，而且无法资金监管。
更名房的特点：
打着低于相关或者同小区二手房市场价的幌子，大家均沾。
天下没有免费的午餐，任何以赚钱的方式出现在购房者面前的事，先不说购房者能不能赚钱，反正中间那些利益相关商，是肯定能赚钱的！
成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得信赖和支持！
天下没有免费的午餐
更名房，在成都市面上，特别是前几年楼市火热的时候，相当活跃。
其中成都市面上的更名房，大概三分之二都来自于天府新区，这也是表现出了过往几年，天府新区楼市的火热。
但这两三年，楼市开始走下坡路，虽然成都的楼市依然坚挺，但是切莫再去碰更名房这种东西了。风险很大，骗子很多，流程复杂，一般购房者，是耍不懂的。
更名房，严格意义来说，分为两类：
其一，是那种没有网签备案，可以直接网签的房子；其二，是那种已经网签备案，需要撤销网签备案，重新操作的房子。
第一种更名房，在市面上大多以以下这些名义出现，比如工抵房、内部关系房、部分清退房源、开发商自留房等等。
这些房源，或者是开发商抵押给债权人，或者是首付出问题违约清退的，或者是资格出问题违约清退的，或者是开发商恶意留盘捂盘留下的。
其特点就是，可以直接网签备案，只需要处理了债务或者跑完了流程即可。大部分是需要全款的，因为这些房子贷款流程相当麻烦。
第二种更名房，是钻空子的，就是有办法撤销网签备案，这种房子流程复杂，基本上都是只要全款交易。
在市面上，这种更名房大多以这些名义出现，比如代持的房产、内部领导的房产、部分清退房源、查封诉讼的房产等等。
这种房源见得最多的，就是那些网红神盘招人代持几年后，本身就存在价差，然后急需资金回笼，拿出部分溢价给实际操作人以及串串，找人接手。
背后是陷阱
你认为的捡便宜，哪怕不出任何问题，也不一定是捡便宜！
这些房子出来的卖点，都是打着低于周边同类型或者已经有二手房的同小区房源的价格来说的。但是这里面有很多问题，除了那些开盘是正儿八经万人抢的网红神盘外，其他所谓的市场价，都不怎么靠谱。
因为这种留下的更名房，选择余地很少，楼层户型那些也不一定好，而二手房的价格，其实水分很大，不同楼层、朝向、户型、面积大小、装修程度以及二手房业主心里预期等等，都会造成不同的价差，难以评估真实价格。
所以第一个问题就来了，他们告诉你的价差，是不是真实存在的！
其次第二个问题，更名房的风险，确实比较大，并且环环相扣都有风险！
干更名房的，串串骗人的，不胜枚举！
就成都市面而言，打着更名房的幌子骗取诚意金，定金之类的，被抓了的，不下于十几个人。市面上很多这种骗子，这是更名房的第一个风险。
除了诈骗之外，不同类型的更名房，办理流程的难度不同，这期间很大概率办理不下来产权，有些是因为债务，有些是因为流程等等，可惜的是，那个时候你已经交了大部分的钱了。
并且，从实际情况来看，差不多五成左右的更名房，哪怕产权办理下来了，都落不了户口！
不要问观察员怎么晓得这些！
见过太多的被骗，然后还有房子住了七八年，就是办不了产权的，还有户口一直落不上去的。
真心告诫和劝诫购房者，不是资深的人，不要去碰更名房，否则真的哭都找不到地方去哭的！
买房子时，售楼处的人说有内部房源，价格便宜一些，但是要多交首付，请问这样的房子怎么样？
你好，我是贝壳张大炮，很高兴能回答您这个问题。
要想弄清楚您这个问题，首先我们弄明白一个问题。
是什么原因导致所谓的“内部房源”要多交首付呢？
答案是：“内部房源”在房管局备案价格低于实际成交价格。打个比方，有一套房子开盘时的房管局备案价格为200万，现在已经开盘半年之久，现在这套房子的市场行情是240万，而现在要220万卖给你。由于银行贷款只能按照房管局备案价给您贷款（不然银行会认为你是低首付，不会给你额外多贷款的，这类似于高评高贷。 ）比如你是首套房，首付比例20%，那么你只能贷160万。你需要准备60万首付，而不是44万。
这就是为什么你要多交首付的原因。
那么售楼处所说的“内部房源”都是哪些房源呢？
<1>、捂盘惜售房源
开发商往往有时候开盘的时候会预留一部分比较好卖的优质房源，等以后涨价后，慢慢释放出来，往往打的幌子就是“内部房源”。房地产行情已经上涨，售楼处拿出来这部分房源即使低于市场行情价同样是赚钱的。而且比开盘时赚的还多，况且都是当初预留下来的优质房源。当然也符合前文提到的备案价低于成交价，自然要你多交首付。
<2>内部员工、关系户炒房
很多楼盘开盘后，有内部关系的人，提前留一部分好房源，开盘选房，但是不网签，不交首付，只交定金。等行情上涨了之后，拿出来“高价”卖出。为什么这个高价要加引号？因为这个高价只是比当初开盘价高，但是是低于市场行情价的，因为这些人也是要急着变现。这个情况显然也符合备案价低于实际成交价，多交首付也是自然的了。
<3>、清退房
顾名思义，开盘时选房，交了定金，但是由于自己原因办不下来贷款，没办法，只能清退房源。这部分房源同样是在房管局备案了的，有备案价。但是由于好几个月没办下来贷款，被清退。但是房价肯定是不能按照开盘价来卖，毕竟时间过去很久，是要涨价的。但是开发商又为了尽快清出去这部分房源，房价往往比在售的正常房源低一部分。所以这部分房源也是备案价低于成交价，也是需要你多交首付的，往往开发商会说多交的首付为团购费。
<4>抵账房
所谓抵账房，顾名思义，开发商为了抵债，押出去的房子，房子归债主，但是不网签、不交定金和首付，不办贷款。债主大多着急出手变现，但是出手价又高于备案价，因为我们不能忽略这其中的时间成本。所以这一类房源也符合前文所提的备案价低于实际成交价。这一类房子，成交是要走开发商合同，首付和贷款都是直接放到开发商手里的，所以售楼处说是自己的内部房源也不为过。只不过成交放款后，债主需要再找开发商追债。
那么这些所谓的“内部房源”到底能不能买呢？
第一、二、三类房源是问题不大，因为不牵扯到债权关系在里面。所以大家购买时没有太大问题，合同细节自己弄清楚就行。
在这里我们重点说一下抵账房。
在这里不得不说，买抵账房存在一部分风险。一是有一部分抵账房很难办理登记下来，导致业主无法获得房子的所有权，也就是房子你只能居住，不能上市交易。二是当开发商没有按期还款的话，很容易导致银行将房屋回收，抵押还贷。如果业主 想获得房屋产权，就意味着自己要替开发商还贷，再来向开发商追偿。
购买抵账房另一部分风险在于，有抵账房的开发商，往往企业实力有限，楼盘地段、口碑等多少存在着一些问题。相随着的蝴蝶效应，物业管理水平，资金链等等，很容易出现问题，一旦出现问题 ，后期成为烂尾盘不是不可能的。再后期房子延期交房、断电停水、办不下来证难以流通变现等等各种问题。所以有想图便宜买抵账房的朋友们，一定要慎重考虑一下。
朋友们，你们怎么看？欢迎留言讨论！我是贝壳张大炮，每周更新房产数据和最新房产动态，加关注，给您带来专业房产解读。