[摘要]重大调整！深圳大批“商改住”，发生了什么？开发商是土地交易中的主要参与方，以盈利为主要目的。继而从投入、产出、融资、营销、后续投入等因素综合考量，是否买地，买哪...
重大调整！深圳大批“商改住”，发生了什么？
开发商是土地交易中的主要参与方，以盈利为主要目的。继而从投入、产出、融资、营销、后续投入等因素综合考量，是否买地，买哪种类型的土地。
从开发商角度：首选住宅用地，住宅类用地出让金是最高的，其次是商业+住宅用地，最后才是纯商业用地，土地出让金也是最低的（工业用地除外)。具体原因如下：
商业地产包括写字楼、商业中心、酒店、零售店等商业用途的房地产。商业地产繁荣指数主要取决于：市场经济景气度、投资意愿、商业运营能力等因素。
一、2021年核心商圈写字楼数据：整体表现欠佳
二： 商业项目开发商商管服务投入远大于住宅项目。(下图仅展示其中部分服务)
三、融资因素：
银行提供开发贷款，优先也是住宅，最后才是纯商业地产。近几年房地产政策限制和销售遇冷，银行收紧地产资金，谨慎投放政策下商业地产也不会是银行首选地产标的（央企、国企纯商业开发贷款，不属于正常市场行为，在此不做参考）
四、开发商投入产出：纯商业地产利润低、投入大、融资难、去化慢等原因。
综上原因：纯商业地产，开发商就会敬而远之。
深圳调整土地规划，“商改住”：在原有纯商业规划的地块中，调配一定比例的住宅规划。主要是为了解决商业用地招拍挂遇冷的问题。当然，公布的原因也会是：区域人口增加，区域住宅用地指标不够，在原有商业用地中规划中，增加一定比例住宅用地。
重大调整！深圳大批“商改住”，发生了什么？
近年来，深圳房价一路飙升，许多人难以承受高额房贷压力，导致很多人选择“商改住”——将商业用途房屋改为住宅使用。然而，商改住存在无法承受的物质和安全问题，许多商改住房屋没有经过安全合规检测。此外，由于大多数商业住宅是非法盖建，管理混乱，居民非常不安全。因此，深圳市政府近期决定对商改住进行整治。
首先，在安全问题上，对没有经过检验的商业住宅进行排查，并要求物业公司和业主进行必要的安全加固和检查，确保居民人身安全。
其次，在产权方面，深圳市政府要求房东进行合法化登记，并要求违法商业住宅进行退改。
最后，在保障群众居住方面，深圳市政府积极推进“政府购买服务”和“廉租房建设”等举措，为较为困难的住房保障对象提供相应的住房保障服务，逐步破解深圳市的居住难题。
总之，深圳市政府积极整治商改住问题，维护了市民的合法权益和居住环境，提高了城市卫生环境，增进了社会稳定性，这是一项重大举措。
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