[摘要]能给刚需买房提一点建议吗？一个拥有7年经验的地产从业者给出以下建议：背景：在当前疫情突发、经济形势下滑的大背景下，买房首先要关注的是能不能住进去，听起来可能有点...
能给刚需买房提一点建议吗？
一个拥有7年经验的地产从业者给出以下建议：
背景：在当前疫情突发、经济形势下滑的大背景下，买房首先要关注的是能不能住进去，听起来可能有点搞笑，但是确实是一个目前比较重要的问题。
因为目前市面上有大量的烂尾楼，这些烂尾楼都是一些实力一般的开发商在在当前经济形势恶劣的环境下暴雷的结果，悲惨的是，最终由购房者买单。
所以当下买房，一定要买能稳稳当当住进去的房子，从这个角度来看，二手房当然是首选。但是，也不代表新房就一定不能买。
如果考虑新房：
//一、首先是看开发商
开发商的实力直接决定你的房子能不能如期交付，能不能保质交付。
那么如何来判别开发商的实力呢？
疫情之前，看开发商在全国或当地拥有的规模、看在售的楼盘的数量、看他们的业绩等，但是现在这种市场环境下看这些显然已经不合适了，恒大、融创、世贸、华夏幸福、绿地、祥生、中梁等都是活生生的例子，规模很大，但是依然暴雷。
目前最主要的点是看开发商的背景，是否是央企、国企或者是本地极具实力的龙头企业。
举个例子，像保利这种拥有有军工背景的开发商一般不会出问题，只要您当地有类似的项目，可以闭眼买，当然是要在价格和户型适合自己的前提下。
当然，也不是说民企就一定不行，只不过民企的背景实力和国企、央企差距稍微有点大，就相当于没有靠山，没有资金支撑，所以像恒大、融创这种民企再大也是避免不了暴雷的命运。
//二、看地段
李嘉诚说过，买房有三要素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。
地段好的房子，虽然价格高，但是交通方便、配套齐全、升值空间大。
交通方便和配套齐全，无形中节省了你的时间成本，在买房子上用真金白银花的钱，在时间上节省了回来，节省的时间既可以休闲，又可以挣钱，相当于做了对冲。
所以建议，
在经济条件充分允许的情况下，买地段好的房子；
在经济条件接近允许的情况下，往上蹦一蹦，还是买地段好的房子；
在经济条件不允许的情况下，尽量尽量去买靠近好地段的房子。
举例：笔者曾经在中原某省会城市，买过四环外的房子，价格和三环内单价差2000，首付也就差4万。由于当时认知过低，导致现在交通不便、配套不全、学区不好，卖也卖不出去，抱憾半生。
如果屏幕前的你目前也面临这种选择，建议你砸锅卖铁也要把这4万补上！
补充一句：再好的地段依然要以能交付为前提，还是要先看开发商。
//三、学区或容积率
买房的目的性不一样，对应的重要因素也不一致。我暂时将这两点并列放在第三位。
如果从孩子教育的角度来看，学区肯定很重要，这个就不展开细说。
如果以纯居住的角度来看，容积率也很重要。
容积率=总建筑面积÷总用地面积
如果你不知道这些指标没关系，你就看容积率的值，容积率越低，舒适度越高。
举例：
独栋别墅的容积率一般小于0.8；
联排排别墅的容积率一般在0.8-1.2；
多层洋房的容积率一般在1.5左右；
小高层的容积率一般在2.0左右；
高层或者超高层一般在3.0以上。
数据仅供简单的参考，因为有大量的高低配产品存，不一而论。
再举个通俗易懂的例子：
一个教室内，如果有30个学生，人均活动面积就大，容积率低，就舒服。
如果有80个学生，人均活动面积就小，就很拥挤，容积率高，不舒服。
当然，在刚需买房的情况下，如果容积率差别不是特别大，也没必要太在意。
举例：
A楼盘容积率2.0，单价18000元/平，
B楼盘容积率2.2，单价17000元/平，
在其他影响因素同等的情况下，也可以考虑B。
容积率是重要，但不是影响结果的决定性指标。
//四、户型和得房率
户型有多重要不言而喻，它是你买到的房子最直观的影响因素。
如果是纯刚需，能买三房，绝不买两房。
即使目前你用不到，但是以后的不确定性太大，多一个房间终究是好的。
影响户型的还有一重要因素是得房率，也就是大家经常讨论的公摊面积。
公摊面积越大，得房率越低。
公摊面积越小，得房率越高。
怎么用肉眼判断公摊面积的大小？
如果你家门口的楼梯间、电梯间、消防通道、走廊的面积很大，那公摊面积就比较大。
以89户型用数据举例：
一般开发商的得房率在75%~80%，也就是说公摊面积在25%~20%，以得房率80%为例，你实际用到的套内面积是：
89"0.8=71.2平
部分优质开发商的得房率可以提高到80%~85%，以得房率85%为例，
你实际用到的他的面积是：
89"0.85=75.65平
75.65-71.2=4.45平
约等于一个厨房的面积，这就是得房率的重要性。
再用通俗的例子解释一下：
同样两个五斤的西瓜， 得房率高的就是皮儿薄，得房率低的就是皮厚，你吃到的瓜瓤多少不一样。
结论：得瓜率很重要。
//五、楼层和楼间距
买房关注楼层的原因是由三方面决定的，
一是采光，二是视野，三是噪音。
不一定说楼层越低越不好，因为要看楼间距。
以中式合院为例，一层两层的房子就一定不好吗？ 那不见得。因为前面没有高层阻挡它的采光和视野，它就不存在楼层低不好的情况。
再以10层小高层为例，如果楼间距过宽，不影响采光，买低楼层也未尝不可。
如果楼间距过窄，其实是五六层的洋房，也尽量不买低楼层。
另外，噪音是往上传播的，如果你的房子旁边有高速、高架或者铁路，尽量往低楼层买。
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如果你感觉我提供的结论对你有用，可以加关注，以后再分析二手房。
能给刚需买房提一点建议吗？
一，有可能的话，尽量买三房，因为你现在买了一套两房，有一次贷款记录的话，下次再换房子的时候，贷款利息会比现在的高。
二，尽量买好地段的房子，好地段的房子，在房价上涨时，升值空间更大，在房价下跌时，抗跌能力也比较强。
三，贷款的时候，选择等额本金，等额本金的前期还款压力大些，但是，利息比等额本息要少很多。
四，看好房子要果断出手，不要犹豫，不要听这个亲戚那个朋友的。
五，一定要买规划性质是70年产权的住宅，商住两用或者什么商住公寓千万别买，有钱不能买，没钱更加不能买。
六，户型很重要，最好是买南北通透户型的房子，最好选择边户，东边户没有，就买西边户。
七，采光很重要，一定要采光好的房子，如果小区的楼层都是高层，也就是容积率比较大的小区，一定要买高层，十五楼往上的买。
八，老破旧的小区不要买，交通也不方便的不要买，生活不便利的房子不要买。
九，买新房的时候，尽量买大品牌，并且售楼部的房价也是可以还价的。
十，买二手房的话，一定要货比三家，房东的房价可以还，中介费也可以还。
十一，首付款尽量少付，贷款时间越长越好，简单的说，就是能贷多少贷多少，能贷多久贷多久。
大概就这么多了。