[摘要]为什么有些房地产商宁愿让房子烂尾,也不低价出售房子?不是房地产商不愿降价,而是政府频出政策要稳定房价。相反房地产商很乐意降价,为什么呢?一是他们20多年来已赚够...
为什么有些房地产商宁愿让房子烂尾,也不低价出售房子?
不是房地产商不愿降价,而是政府频出政策要稳定房价。相反房地产商很乐意降价,为什么呢?一是他们20多年来已赚够了;二是降价卖出后,他们就有资金去修建烂尾楼,两者兼得,何乐而不为呢?
为什么有些房地产商宁愿让房子烂尾,也不低价出售房子?
你好,我从16年开始做房地产,最开始也不明白这是为什么,后来跟开发商接触的多了才知道为什么!
开发商宁愿烂尾,也不愿意低价卖的核心原因是:不想让自己死的更惨!不想让自己死的更快!不想让自己欠钱更多!!!
在咱们普通人的眼里,只要降价,把房子卖出去,不就回来钱了吗?为什么不愿意呢?这个问题的核心是开发商开发楼盘的钱是怎么运作的!
开发商在想开发一个楼盘会如何操作?
1.首先是拍地,拍地的钱来自两个方面:1.自有资金、2.银行贷款,现在开发商都是高周转运行,自有资金很低,大部分都是银行贷款,从第一步开始就欠银行钱了!
2.把拍到的地抵押给银行,获得建楼的第一笔资金,并通过滞后付款的方式让供应商提供原材料给开发商建楼,这个时候就欠银行第二次钱,欠供应商第一笔钱了。
3.建成小部分楼房的三分之一,取得预售证,开始卖房,回笼资金,用回笼的资金支付银行贷款、支付供应商货款、支付销售成本等等。
4.把刚建成的小部分楼房抵押给银行,获取资金建剩下的房子和再去其他地方拍地建房运行!
不知道你看完上面大题的步骤发现了没有:就算你在第三步买了房子,房子和地都抵押在银行哪里的,而且开发商已经欠了银行很多钱!咱们再来看看如果降价卖房会怎样?
开发商降价卖房:假设一栋楼总售价是1000万,开发商在第二部抵押给银行贷款800万出来了,现在这栋楼要降价卖房了,现在只能卖900万了。开发商需要付出什么成本?
1.银行抵押物不足,是抵押1000万的房产带款800万,你现在只能卖900万,要么开发商补充100万的抵押物,要么开发商按照比例归还银行贷款,这都会使得开发商手里更加没钱!
2.纯利润直接损失100万。
3.开发商在给供应商货款时,喜欢直接用房子抵扣货款,这样又要多付出钱来给供应商。
4.人们买涨不买跌的心里,以后销售更加困难,而且还容易导致前面买房的客户出现问题,来退房闹事,更加麻烦!
5.私自降价扰乱市场,是要被约谈的,被罚款是小事,信用降级什么的很麻烦!
因为一个降价销售,开发商里外里损失了不是单纯的100万!
如果开发商不降价呢?
1.房子虽然卖不出去,但是在银行的抵押那,还是值那么多的钱,依旧可以贷出那么多的钱来。
2.抵货款,房子不降价就是值那个钱,可以直接抵给供应商,抵扣货款。
3.给前期卖房的客户信心,他们花那么多的钱是值得的!
好坏对比,还是不降价更加合适一些,要烂尾,通过转移资产,转移法人还能回避很多东西!
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